TOP 10 Praw
przysługujących najemcy i wynajmującemu
Wakacje to
okres odpoczynku, relaksu i odprężenia, ale nie dla wszystkich. Są bowiem
jeszcze osoby pilnie i gorączkowo poszukujące domu, mieszkania czy
stancji do wynajęcia. W takich momentach najłatwiej popełnić wiele
błędów dotyczących zawierania umów najmu. Poniżej kilka wskazówek, na które
warto zwrócić uwagę przy zawieraniu takich umów, a także przy ich egzekwowaniu.
Przede
wszystkim należy zaznaczyć, że stronami umowy najmu są: wynajmujący –
ten od którego wynajmujemy (np. mieszkanie, pokój), najemca – czyli
osoba, która chce wynająć/wynajmuje mieszkanie, pokój.
1. Jeżeli
jakieś zobowiązanie nie zostało uregulowane w umowie zawartej z
wynajmującym, to obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego (659-692
k.c.), np. jeżeli w umowie nie zostało ustalone do którego dnia miesiąca
opłacamy czynsz, to nie oznacza to, że możemy go opłacić kiedy chcemy - wg
regulacji k.c. wynajmujący może domagać się od nas zapłaty z góry do
dziesiątego dnia każdego miesiąca. Jest to o tyle ważne, że często w
umowie mamy zastrzeżone odsetki od niezapłacenia należności w terminie.
2. Wydaje się,
że twórcy kodeksu cywilnego (k.c.) przewidzieli również trudniejszą
sytuację finansową najemcy i dali mu ochronę w postaci art. 672 k.c.( a
może tylko wprowadzili tą regulację ze względu na zasadę trwałości umów?). Nie
może bowiem nastąpić taka sytuacja, w której to po zwłoce w zapłaceniu
czynszu wynajmujący zrywa z nami umowę najmu i jesteśmy na przysłowiowym
„bruku”. Jednakże wynajmujący może zerwać umowę (i to bez
zachowania terminów wypowiedzenia! – jeśli ten wariant przewiduje
powinien on uprzedzić o tym najemcę na piśmie udzielając mu dodatkowego
miesięcznego terminu na spłatę zaległego czynsz ), gdy będziemy zalegali z
czynszem już za dwa pełne okresy płatności (dla równowagi interesy
wynajmującego też muszą być chronione - nikt nie chce być instytucją
charytatywną).
3. Przed
bezwzględną eksmisją z dnia na dzień chronią najemcę również terminy
wypowiedzenia najmu. Jeżeli czas najmu nie jest określony - obowiązują
terminy umowne, a w razie ich braku terminy ustawowe. Ponieważ z reguły czynsz
jest płacony co miesiąc, stąd wynajmujący musi uprzedzić na miesiąc na przód o
wypowiedzeniu umowy najmu. Z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po
oświadczeniu o wypowiedzeniu umowa przestaje wiązać strony. Jeżeli
chodzi o najem lokalu to można wypowiedzieć umowę najpóźniej na trzy
miesiące naprzód.
4. W przypadku
nie płacenia czynszu lub opłat przez najemcę, wynajmujący ma tzw. prawo
zastawu, czyli może zatrzymać ruchomości wniesione przez najemcę, np. do
mieszkania, stancji. Należy zaznaczyć, że osoba, która otrzymała przedmiot
zastawu musi się nim należycie opiekować, to na nią spada obowiązek dbania o
rzecz. Ważne jest również, że osoba ta nie może sama pozbawić prawa własności
najemcy bez jego zgody. Zatem ruchomość wzięta w zastaw nie staje się
własnością zastawnika z mocy prawa. Klauzula przepadku jest możliwa tylko w
przypadku, gdy rzecz ma określoną przez organ cenę sztywna(określoną
zarządzeniem)i to strony mogą się umówić, że wartość tej rzeczy będzie
zaliczona na poczet zaległej wierzytelności (zaległego czynszu). Rzeczami takimi
mogą być: radio, telewizor, itp. Zastaw taki rozciąga się na ruchomości
wszystkich członków rodziny najemcy. Nie wszystko jednak można przejąć pod
zastaw, np. jeżeli ruchomość jest niezbędna w codziennym funkcjonowaniu, jest
potrzebna przy pracy czy szkole (np. komputer, laptop, służbowy telefon
komórkowy, wózek lub fotelik samochodowy dla dziecka) wówczas taki zastaw jest
sprzeczny z prawem.
5. Pomalowałem
ściany i wymieniłem uszczelkę w cieknącym kranie… - czy mam prawo żądać od
wynajmującego zwrotu poniesionych przeze mnie kosztów?
Niestety nie.
Te czynności należą do tzw. drobnych nakładów, które obciążają najemcę.
K.c. wymienia
ponadto: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie podłóg, drobne naprawy
instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła,
ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Katalog ten jest tylko przykładowy i
nie jest zamknięty. Istotne, że czynności te należą do „drobnych nakładów”.
Bowiem to na wynajmującym spoczywa obowiązek zapewnienia najemcy takich
warunków, aby możliwa była normalna egzystencja w danym lokum. Zatem jeżeli w
zimę zepsuje się ogrzewanie należy pamiętać, że sami tego nie musimy naprawiać.
Pierwszym krokiem jest powiadomienie o tym fakcie wynajmującego i wezwanie
do usunięcia usterki wraz z wyznaczeniem terminu, po upływie którego można
wezwać fachowców na koszt wynajmującego.
6. Głośna
muzyka, nauka gry na instrumencie, uporczywe zakłócanie ciszy nocnej wśród
sąsiadów lub domowników…
Osoby z
powyższej listy mogą się spodziewać, w przypadku braku tolerancyjnego
otoczenia, że zostanie im wypowiedziana umowa najmu bez zachowania terminów
wypowiedzenia, ponieważ swym zachowaniem naruszyły porządek domowy.
7. „W: Od
jutra płaci Pan 100 zł więcej za czynsz, cóż takie mamy czasy wszystko
drożeje….”
Wynajmujący może
oczywiście podwyższyć czynsz, ale musi to zrobić co najmniej z miesięcznym
wyprzedzeniem i wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, tzn. jeżeli w
lipcu zostanie wypowiedziana dotychczasowa wysokość, to dopiero od września
będę płacił podwyższony czynsz.
8. Bez zgody
wynajmującego nie można lokalu podnająć lub oddać w całości lub w
części do bezpłatnego użytkowania.
9. Kaucja
- jest dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego. W założeniach powinna być
zwracana najemcy po wygaśnięciu umowy najmu w terminie 30 dni. Staje się
jednak własnością wynajmującego, np. gdy mieszkanie lub sprzęty w nim będące
ulegną zniszczeniu, płatności za media nie zostały uregulowane, itp. Kaucja nie
może być potrącana w przypadku uszkodzeń i zniszczeń, które wyrządziłby
wynajmujący gdyby mieszkał, a które wynikają np. ze zużycia rzeczy. Kaucja
maksymalna może wynosić dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu, ale
najczęściej stanowi równowartość miesięcznego czynszu najmu.
10. Po co protokół zdawczo - odbiorczy?
Jest bardzo
ważnym elementem z punktu ewentualnych przyszłych roszczeń. Mówi m.in. o
wyposażeniu mieszkania i jego stanie technicznym. Strony podpisują, że zgadzają
się, że stan opisany w protokole jest taki jak stan rzeczywisty. Późniejsze
roszczenia mogą zostać zaspokojone z kaucji albo na drodze sądowej, na której
bardzo istotnym dowodem będzie właśnie ten protokół.
Votum separatum
Zarówno
wynajmujący, jak i najemca są z założenia równo traktowani przez Kodeks. Wydaje
się, że uprawnienia, które ustawodawca zdecydował się przelać na korzyść
najemcy, błyskawicznie w kolejnym ustępie równoważone są przez uprawnienia
wynajmującego. Rzeczywistość jest jednak, nawet dla naszego legislatora, o
wiele bardziej brutalna i zgoła inna. Lokatorowie nie zamierzający opuszczać
lokalu po wygaśnięciu umowy najmu i zalegający z czynszem, brak realnych
instrumentów do ich usunięcia z powodu zbyt długich postępowań eksmisyjnych
powoduje, że „dzicy lokatorowie” potrafią tak mieszkać bez żadnych konsekwencji
prawnych miesiącami, a nawet latami. Wyrównać sytuacje próbuje umowa najmu
okazjonalnego, która co prawda daje większą gwarancje wynajmującemu, że
trafi mu się rzetelny i uczciwy najemca, ale nigdy nie daje 100% gwarancji…
 |
| źródło: internet |
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz